2014年8月29日金曜日

敷金明文化②

続きは次回・・・とお伝えしてから間が空いてしまいました。

前回のおさらいを簡単に。


敷金は本来戻ってくるもの!!

でも戻ってこないことが多いのが実情!!!


これが前回お伝えしたことですね。


でななぜ戻すべきお金を戻していないことが常態化したのか?
ここが問題ですよね。

理由は簡単。
そもそも「敷金」というものを法律的に定義されていないためです。

誤解を恐れずに単純に申しますと、明確なルール、定義付けがないから「なんとなく」支払い、「なんとなく」傷の補修などに充てられていたというのがわかりやすいかと思います。

日本は持家より賃貸の方が多いお国柄です。さらに昔は賃貸物件の供給が需要に対して少なく、大家さんは店子を選びたい放題だったのです。
つまり「貸してやってる」という部分があったのです。

ですから当然出ていくときはきれいにして出ていけとなります。


しかし、よくよく考えて下さい。

借りている人は何も無償で借りているわけでは無いのです。
ちゃんと毎月家賃を支払い住んでいます。
「家賃」とは借りて使用していることへの対価です。

使用料を支払っている以上、立場は対等のはずです。
どっちがえらいとか無いはずです。

にもかかわらず、つい最近まで貸す側が強くて当然という認識が一般的だったのです。

ですから敷金は戻ってこないお金だったのです。


しかし、時代は変わりました。

借りる側も権利意識が高まり、不必要な金銭を支払うことへの疑問を抱き始めたのです。

昨今、敷金トラブルが発生するのはこういった背景が関係しています。

ではこの続きはまた次回に!!


今回のポイント!
毎月の家賃は部屋の使用の対価です。
ここが次回ではメインとなる部分です。
よく覚えておいてください。試験に出ますよ(笑)

2014年8月26日火曜日

無料相談会報告!

8月23日・24日に町田市民ホールにて無料相談会を開催させていただきました!

事前の段階で非常に多くの方にご予約いただき、誠にありがとうございます!

また、同時に予約なしで当日にチラシをもってきていただいた方にはお待ちいただくことが多く、大変心苦しく思っております。

今後ともこういった地元での相談会は、定期的に行っていきますので、ぜひご予約いただき、ご来場ください。
ご予約いただければ、スムーズなご案内をお約束できます。

それでは少しですが、当日の様子をアップしたいと思います。







さて次回は10月4日(土)5日(日)ららぽーと横浜にて相談会を開催させていただく予定です!!
どうぞ、お越しください!
詳細が決まりましたらまたご連絡いたします。

2014年8月21日木曜日

住宅ローンのお話。⑨

今回のテーマは固定金利住宅ローンのなかの固定期間が限定されるもの。「固定期間限定住宅ローン」についてお話をしたいと思います。

商品の仕組みにつきましては、以前にお話をしたように2年、3年、5年、10年、など金利を固定する期間が限定されていること、固定期間が終わると金融機関より提示される条件で返済プランが組み直されることが特徴となっております。

では「固定期間限定住宅ローン」にはどのようなメリットがあるのか考えていきたいと思います。

まずは変動金利との比較から考えてみましょう。

通常、変動金利の利率と固定金利の利率とでは金利差が生まれます。変動金利では以前にご説明をした「変動リスク」が発生するためです。
期間固定金利ではその「変動リスク」一定期間排除することが出来ますが、利率は上がるというのが一般的な住宅ローンの仕組みとなっております。

再び登場の「変動リスク」に対するみなさまの考え方が二つの商品を選択するカギになります。

ここで少し見方を変えて考えてみます。

多くの方々が、ご自身の将来の「万が一」に備えて、さまざまな種類の「任意保険」に入っていただいているかと思います。ご自宅の火事に備える火災保険、自動車事故に備える自動車保険、病気に備える医療保険やがんに備えるがん保険など様々な商品がちまたにはあります。

なんでいきなり保険の話?と思われた方。

固定金利は「金利の変動に対する保険」と考えてみてください。
一定期間、金利上昇の「万が一」を回避することができる。そのかわり「金利差」という「保険料」を追加でお支払いただくわけです。
そう考えると変動金利はいわば「無保険状態」にあるということになり、事故(金利上昇)が発生しなければ、何の問題もありませんが、事故が起きると… という心配があります。

金利の上下動は「万が一」ではありません「変動リスク」は「メリット」「デメリット」の両方を生むものであり、一概に「リスク」という言葉で表現は出来ませんが、住宅ローンという長期間、多額の債務を負う際には「リスク」になりうるものはなるべく排除することも大切です。




次回は引き続き「固定期間限定住宅ローン」のメリットについてお話をさせていただきます。

2014年8月19日火曜日

住宅ローンのお話⑧


前回は固定金利の住宅ローンについてお話をさせていただきました。

今回は固定金利住宅ローンのなかでも「フラット35に代表される「全期間固定住宅ローン」についてお話をします。

「全期間固定住宅ローン」の特徴はずばり「分かりやすさ」にあります。

前回お話ししたように借入期間中の「お支払額」「返済額」「金利」変動が一切なく、借入時点で完済までの道のりが確定され、「変動リスク」を無くすことができます。
その分、金利については他の住宅ローン商品よりも高めに設定をされております。

一方で完済までの道のりが確定する事、「変動リスク」を無くすことはこの商品のデメリットにもなります。以前にお話ししたように「変動リスク」は「借り手」であるみなさまと、「貸し手」である金融機関、それぞれが「共有」するものだからです。

「変動リスク」を無くすことは変動によって生ませる恩恵も放棄することになります。

しかし、現在の住宅ローン市場は「安さの限界」と言えるほどみなさまにとって有利な金利の商品がそろっており、「全期間固定」をするには最もチャンスと言えます。

逆に金利上昇期にこの商品を選択すると「高め安定」となる危険があります。

借りたその時の金利がずっと続くというのも「時期」によってメリット、デメリットを生むわけです。

「全期間固定住宅ローン」についてのご説明は以上で終わりです。

付け加えるとすると再三触れているように、まさに今「安い」ということです。
そのくらいこの商品は分かりやすいものとなっておりますので、住宅ローンをご検討のみなさまは「目先の金利」だけで判断をなさらないことをお勧めいたします。

次回はもう1つの「固定金利」、「固定期間限定住宅ローン」についてお話をしたいと思います。


2014年8月15日金曜日

敷金ルールを明文化

みなさんこんにちは。

今日はちょっと気になった新聞記事をご紹介します。

とその前に、前提として『敷金』とはなんぞや??
ということをご説明したいと思います。


『平成26年8月15日の産経新聞』にあった記事によりますと、現在改正作業の進んでいる『民法』で「敷金」を明文化してしっかりルール化するという動きがあるようです。

敷金とは、賃貸を借りたことがある方なら必ず支ったことのあるお金だと思います。

この敷金、実は昔からの慣例で存在し、現状法律的な裏付けがあるわけでもなんでもないのです。

法律的に「敷金」の性質をあらわすと、


『不動産賃借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う金銭

となります。

硬くてわかりにくいですね( ◢д◣)ムゥ
簡単に言ってしまえば、賃貸アパートを借りるときに、部屋代を滞納するリスクを回避するために予め余分に渡しておき、無事何事もなく部屋を出ていくときは返してもらえるお金ということです。

そう、本来は返してもらえるのです。

ですが、
退去時にハウスクリーニング代金として使われて返還されなかったゾ!
部屋の傷を直すために使われて戻ってきても一部だったゾ!
という方、結構多いかと思います。
これは、ルール違反ではなく、上記の『賃料その他賃貸借契約上の債務』に該当するのです。

ではこの「その他の債務」という部分には、何が含まれるのでしょう?

よくあるのは「原状回復」と表現されるものです。
乱暴に一言でいえば、
「借り時の状態に戻して返してちょうだい」
ということです。

ですが、人が生活していればどうしても部屋を汚します。トイレやお風呂、キッチンなどの水回りは特に気をつけていても気が付いたら隙間にカビが!配管に汚れが!ということは多いと思います。

居間でも壁に画鋲でカレンダーを張っていたが、その跡が残っているとか、家具を置いていた部分に跡があるとか、テレビの裏側の壁紙がテレビ焼けで変色しているとか、長く住めば住むほどそういう変化(劣化)は起こります。

住んでいて傷や変色等の劣化を引き起こしたのだから、それを原状回復するためにお金を払うのは当然だ!
という考えのもと、借主も貸主もお金の受け渡しを行っていました。
これが敷金が返ってこない原因です。

ところが、ここであるとき気がついたのです。

  • 「『原状回復』って一体どこまでもどすのか?」
  • 「長く住んでいたのに出ていくときに敷金全額取られるなら短いスパンで借り換えた方が良かったのではないか?」
  • 「特にひどい使い方はしていないが、部品の耐久寿命がたまたま自分が住んでいるタイミングで切れて壊れたのに、全部自分が被るのはおかしいのではないか?」

ということに。

これが敷金返還問題なのです。



今回はここまでとしましょう。

次回はこの続きからご説明します。

2014年8月12日火曜日

漂う生命保険金

各地で台風の影響が出てますね。

例年、紀伊半島は大雨により自然災害が頻発してます。

気をつけておいて損はないので、日頃から意識をしておくことが重要です。


さて、8月4日(月)配信の朝日新聞デジタルで多額の生命保険金が未払いになっているという内容の記事がありました。

これは、生命保険に入っていた高齢者が亡くなっていたことを保険会社が把握せず、遺族らが保険金を受け取っていないという事例とのことです。
昨今の長寿化により保険金の受取人も高齢者となっている事案が多く、すでに亡くなってしまっていたり、認知症などを患い請求できない状況にあることが増えているとあります。

折角自分の亡くなった後、「せめて自分の葬式代くらいは・・・」「少しでも残された家族に財産を残したい!」と生命保険に加入し長年保険料を支払ってきたのに、受取人が受け取ることがないというのはとても残念なことです。

あなたが今、生命保険に入っているとして、家族、例えば配偶者が受取人になっている場合、お互い元気な時は生命保険金のことなんて意識しませんし、問題もありません。

ですが、万が一不測の事態になったとき、受取人である配偶者が元気であればいいのですが、その時点で認知症を患っていたり、本人より先に亡くなっていた場合、保険会社の調査では非常に時間がかかり、支払い漏れが発生することもあるのです。

受取人にした方が受け取れなくなった場合、受取人変更をしたいと考えるのが自然でしょう。
しかし、その時点でご自身が認知症を患っていたらどうしますか?
受取人変更をしたくてもできなくなっているかもしれません。


何事も備えあれば憂いなし。

元気なうちに、どのような対策があるのか家族・保険会社・専門家等とお話しておいてもいいでしょう。

任意後見制度を利用する。保険内容を今一度確認する。受取人を今のうちに変更しておく。いろいろと対策はあります。

自然災害と同じように、人生設計も事前に備えられることはしておくと安心ですね。

2014年8月10日日曜日

司法書士法人長津田総合法務事務所、㈱ロイヤーズライフアシスト、㈱ロイヤーズハウジングの理念が決まりました!

 この度、司法書士法人長津田総合法務事務所・株式会社ロイヤーズライフアシスト・株式会社ロイヤーズハウジングの理念が決まりました。


(クリックで拡大表示します)
 今後は、理念を大切にし、皆様のお役にたてるように、日々研鑽を図ります。

 今後も宜しくお願い致します。

 グループ代表 加納 大志
     同    高橋 欣也

2014年8月8日金曜日

住宅ローンのお話。⑦


この記事を書くきっかけとなった出来事はフラット35の金利でした。
先日発表された、「フラット35」の取り扱い金利は「過去最安」となりましたが、「安いな…」から始まったお話も、はや7回目ということで

今回からはフラット35に代表される固定金利についてです。

さて一言に「固定金利住宅ローン」と言いましても種類があります。

簡単に説明しますと、2年、3年、5年、10年、全期間、など“金利が固定される期間”によって種類が分かれます。

通常“金利が固定される期間”の差は「金利の差」となり、固定期間が長くなるほど適用金利は上がります。

固定期間が3年、5年、10年などの商品では、決められた固定期間が終わると3年固定、5年固定、変動金利への切り替え、など。金融機関から提示される条件の中から選択をしていただくことになります。

このとき選択していただく金利は、初めて借りていただく時の「優遇金利」ではなく金融機関によって定められた「基準金利」が適用されることが一般的となっており、ほとんどの場合、借入時から比べて金利が上がります。

固定期間が限定される商品を選ぶ際にはその点に注意をしていただくことが重要になります。

固定期間が限定されない商品の代表が「フラット35といえます。

他の金融機関におきましても全期間固定の商品の取り扱いはありますが、金利を比べると全期間固定住宅ローンのなかでは最もご利用しやすい商品であると思います。

借入期間中の「お支払額」「返済額」「金利」の変動が一切なく、借入時点で完済までの道のりが確定することが特徴となっており「変動リスク」を無くすことができます。
その分、金利については他の住宅ローン商品よりも高めに設定をされております。

さて固定金利住宅ローンの種類について簡単にお話をさせていただきましたが、ここでいったん整理をしたいと思います。

固定期間が限定されるもの…「固定期間限定住宅ローン」
固定期間の限定がないもの…「全期間固定住宅ローン」


同じ固定金利でも違った特徴を持つ2つの商品につきまして次回以降お話をしたいと思います。

2014年8月5日火曜日

住宅ローンのお話。⑥

前回、「安い金利」はみなさまが「借りることのできる金額」にも影響してきますということについてお話をさせていただきました。

今回は実例を挙げてご説明をいたします。

※今回の試算は“「金利の差」によって借入できる金額が異なる。”ということをご説明させていただくためのものとなります。実際にお借り入れいただく際には、「実効金利」と「審査金利」が異なる場合があり、より複雑な条件のもとでの審査となりますのでご了承ください。


「年収400万円、現在その他のローン契約無しの人が住宅ローンを検討。返済期間は35年 年利1.5%の固定金利と年利1.0%の変動金利を検討、ボーナス返済はなし」の条件でそれぞれいくらまで借りることができるかを比べてみたいと思います。


年収が400万円、借入無しですので、「返済比率」から算出される「年間支払額」は
400万円×30%=120万円  月々のお支払額が 10万円 となります。

月々の支払額10万円 借入期間35年 として固定、変動それぞれの金利をあてはめますと「借りることのできる金額」が算出できます。

結果は

固定金利1.5%では  3,266万円
変動金利1.0%では  3,542万円

276万円の差が発生します。

住宅を取得するために3,400万円必要な方は固定金利ですと条件に当てはまらないということになり、不足分はご自身でご用意いただく ということになります。

希望する場所に土地が見つかり、住宅メーカーさんと建てたい家の相談を何度も行い、やっと建てたい家の姿が決まって見積もりが出てきたので、あとは資金の借り入れだけ。と金融機関に相談しに行った時、「固定金利」という条件では「難しいです。」という回答をいただくことになります。

そんな時に変動金利の「安さ」がメリットとなるわけです。

変動金利なら3,542万円までは借りられる可能性があるわけですから、あとはほかの条件をクリアすればいいのです。

固定金利では「難しい」ことが変動金利では「前向きにお話を進めましょう」という結果になるわけです。

ここまでお話をさせていただいたように、変動金利を選ぶメリットは「金利の安さ」に尽きると言えます。お金を借りる上で金利が安いということは最高のメリットとなりますから、変動金利の住宅ローンは素晴らしい商品といえます。

ここまで変動金利住宅ローンについて著者なりの見解をのべさせていただきました
。今後も変動金利については触れる機会があるかと思いますが、とりあえず今回はここまで

次回からは固定金利住宅ローンについてお話をしていきたいと思います。


2014年8月1日金曜日

歓迎会を行いました!!

最近、めっきり暑くなってまいりました。

まさに 「夏本番」 !!

そこで昨日暑気払いも兼ねて新メンバーの歓迎会を行いました。

本日はその様子をご紹介します♪


グループ全体でどんどん仲間が増えており、会場も大人数対応可能な場所が必須になってきました。

そこで今回は町田のカフェバーの貸し切りプランを利用しての開催です♫


この貸し切りプランにはな、なんと!シャンパンタワーが付いてくるんです!!
新メンバーで開会セレモニーをしてもらいました(笑) 



ざっくばらんに無礼講なのは本事務所の伝統なようです(笑)



普段職務上では関わることの少ないメンバーも今回は親交を深められました。


こんなに全体の仲がいい事務所はなかなかないかもしれません♪

日頃の仕事に真摯に向き合っているからこそ、こういった場でも目いっぱい楽しむ。そんなメリハリのある楽しい会でした。

ここで気合を入れて暑い夏を乗り切りたいと思います!!